A Log alcançou seu melhor resultado operacional da história no 4º trimestre de 2025, conforme revelado em seu balanço mais recente. A empresa registrou números expressivos, com destaque para a vacância próxima de zero e capacidade de reajustar preços acima da inflação por 14 trimestres consecutivos.

Em entrevista ao CNN Money, Rafael Saliba, CFO da Log, atribui o desempenho ao aquecimento do setor logístico.

“Na verdade, estamos num contexto muito positivo de mercado. O mercado está superaquecido, com preços crescentes há três anos, com mínimas históricas de mercado na faixa de 7%”, explicou.

A empresa conseguiu estabilizar sua vacância em apenas 0,81%, o que Saliba define como “praticamente pleno emprego logístico“. Segundo ele, este resultado é fruto da combinação entre localização estratégica dos galpões, qualidade dos ativos e proximidade com os clientes.

“A Log trabalha muito próxima dos seus clientes. Temos uma capacidade de pré-locação dos ativos que, devido a essa proximidade, consegue desenvolver os novos empreendimentos com um nível de pré-locação muito alto”.

Poder de precificação

Um dos destaques do balanço é a capacidade da empresa em reajustar os valores dos contratos. Nas renovações contratuais, a Log conseguiu um aumento médio de 43,4% no ticket, refletindo seu forte poder de negociação no atual cenário de mercado.

“Como houve um aumento muito expressivo dos preços de mercado nos últimos dois, três anos, cria-se uma defasagem natural em relação aos novos preços que estão sendo praticados no mercado com as médias do portfólio da companhia”, explicou Saliba.

Para não impactar os clientes com aumentos abruptos, a empresa adota uma estratégia gradual. “Muitas vezes, ao se aproximar do cliente para ter essa renovatória, concedemos alguns descontos no tempo para que o aumento não seja tão expressivo já de imediato”, detalhou o executivo.

A demanda aquecida pelo setor logístico é impulsionada principalmente pelo crescimento do e-commerce e pela busca por eficiência logística de diversos setores. Essa tendência, segundo Saliba, deve continuar sustentando o crescimento da empresa nos próximos anos: “A gente tem essa tendência de ir capturando esse crescimento para os próximos anos, e aí vem novos aumentos, porque o mercado continua aquecido”.

Pagamento de dividendos

A Log conseguiu estabelecer um equilíbrio entre crescimento e disciplina financeira, resultando no pagamento de aproximadamente R$ 1 bilhão em dividendos aos acionistas nos últimos três anos.

Segundo Saliba, 2025 foi o ano mais agressivo na história da empresa em termos de distribuição de dividendos, com um dividend yield de aproximadamente 15%.

“Combinar esse volume de dividendos com o plano de investimentos, que é também o maior da história da companhia, é desafiador”, afirmou.

O executivo destacou o yielding cost de 14% da companhia como um diferencial competitivo, resultado do aquecimento do mercado e da pujança do e-commerce brasileiro.

“Na história da companhia, nunca tivemos médias tão elevadas dentro de trimestres, como apresentamos no terceiro e no quarto trimestres do ano passado”, explicou Saliba.

Estratégia de alocação de capital

A Log realizou recentemente uma transação de R$ 1 bilhão, descrita por Saliba como “transformacional”, que demonstra a intenção da administração de melhorar a eficiência de capital.

“No momento de juros mais altos, a companhia reduz um pouco o tamanho do seu portfólio para melhorar a alocação de capital em novos desenvolvimentos”, detalhou.

Essa estratégia permitiu à empresa assegurar recursos para seu plano de investimentos mesmo diante de incertezas macroeconômicas.

“Com uma transação deste tamanho, que é a maior da história da companhia, conseguimos antecipar e garantir os recursos desse plano robusto”, complementou o CFO.

O executivo também destacou que a companhia mantém um custo de construção na média 20% abaixo da indústria, graças à escala construtiva que possui.

Isso permite à Log manter um yielding cost crescente e traduzir a velocidade de venda dos ativos em controle de endividamento, rentabilidade para o acionista e pagamento constante de dividendos.

Para o futuro, Saliba indicou que a empresa pretende manter a combinação de dividendos com o capex agressivo dos novos projetos, embora ainda não tenha definido uma política de remuneração específica para o próximo ano.

“O que esperamos é poder manter essa combinação de dividendos com o capex agressivo que temos aí dos novos projetos”, concluiu.

Perspectivas para o futuro

A empresa tem conseguido manter um custo de construção homogêneo em todas as regiões do Brasil.

De acordo com Saliba, a empresa construiu capacitações internas que permitem manter o mesmo padrão de custos independentemente da localização geográfica.

“Então, independe se vamos construir em São Paulo ou se vamos construir em Aracaju, para dar exemplos aqui, o nosso custo de construção é bem homogêneo”, explicou.

Além da uniformidade nos custos, o executivo destacou a capacidade da Log de administrar seus ativos com a mesma qualidade em todas as regiões onde atua.

Essa padronização resultou em um NPS (Net Promoter Score) de 79 pontos no fechamento de 2025, classificado como nível de excelência.

“Mesmo com todo esse crescimento, diversidade geográfica, a gente consegue manter esse padrão de qualidade na prestação de serviço”, ressaltou Saliba.

Infraestrutura logística no Brasil

O executivo também abordou o cenário da infraestrutura logística brasileira, destacando que o país possui um parque logístico de 170 milhões de metros quadrados, dos quais apenas 40 milhões são considerados premium classe A, categoria dos ativos desenvolvidos pela Log.

“É natural que ao atendermos nossos clientes nessa região, a gente leve, de fato, uma nova infraestrutura, uma nova realidade logística para esses corredores logísticos”, afirmou.

Saliba ressaltou ainda o impacto positivo que a empresa gera nas localidades onde atua, tanto na fase de construção quanto na operação dos galpões.

“Empregamos muita gente e tem muita proximidade e aceitação pelo poder público, nas regiões onde vamos desenvolver os ativos, pelo esse efeito multiplicador que existe, não só de geração de empregos, mas também de novos impostos”, explicou.

Estratégia de expansão

Sobre os planos de expansão para 2026, o CFO da Log explicou que a companhia segue uma lógica de captura de oportunidades, buscando regiões com menor competição e maior potencial de rentabilidade.

“Vemos um pouquinho mais de competição em áreas como São Paulo. Então, a companhia, por ter essa vantagem competitiva em áreas como o Nordeste, Oeste, Centro-Oeste, nós conseguimos de fato buscar essas oportunidades com maior nível de rentabilidade nessas regiões”, detalhou.

A empresa planeja manter sua estratégia de diversificação geográfica, com presença em todas as regiões do Brasil, mas com foco nas proximidades dos grandes centros de consumo.

Atualmente, há uma concentração um pouco maior no Nordeste, com o restante bem distribuído entre Sudeste, Centro-Oeste e Sul, além de projetos de menor volume na região Norte.

Novas frentes de serviços

Dentro da estratégia de expansão, Saliba destaca que a prestação de serviços é um pilar estratégico para a companhia, permitindo crescimento sem necessidade de mais capital empregado.

“Esse é um pilar estratégico para a companhia, é um tipo de receita muito eficiente do ponto de vista de alocação de capital, que a gente consegue crescer sem ter necessariamente mais capital empregado no negócio”, explicou Saliba.

Segundo ele, como o negócio da Log é capital intensivo, a estratégia de serviços complementa a visão de tornar a empresa mais “asset light” e contribui para a perenidade dos dividendos.

Expansão para o mercado aberto

Um marco importante na estratégia de serviços da Log foi a abertura para o mercado aberto no início do ano passado.

Antes, havia uma concentração de clientes em ativos desenvolvidos pela própria empresa. “Já temos hoje aproximadamente 700 mil metros quadrados de gestão desse tipo de ativos que não foram originados por nós. Isso mostra o poder de crescimento que essa plataforma de prestação de serviços tem”, afirmou Saliba.

A companhia também está diversificando sua oferta de serviços dentro da cadeia de valor logística, internalizando atividades como jardinagem e portaria, que antes eram contratadas de terceiros.

“São serviços totalmente inerentes à nossa cadeia de valor e que não tem aqui nenhuma ciência de foguete, a gente vai conseguir prestar e atender os nossos clientes da melhor forma”, comentou o CFO.

Transação estratégica

Saliba destacou uma transação recente de R$ 1 bilhão como transformacional para a empresa.

“Ela foi muito pensada do ponto de vista estratégico, porque não só ela vem a entregar o que a companhia sempre fez de reciclagem de ativos, mas ela mostra o que tem implícito nela algumas vertentes de prestação de serviço também”, explicou.

Com essa operação, a Log antecipa significativamente sua meta de cobertura total do SG&A, que estava prevista para 2028, e se posiciona como uma plataforma de serviços, além de ativos logísticos.

A margem do pilar de serviços está em 68%, e a expectativa é de estabilidade, embora possa haver flutuações com a introdução de novos serviços com diferentes margens.

Sobre o futuro da companhia, Saliba afirmou que a alocação continuará sendo mais relevante, mas os serviços tendem a ganhar cada vez mais importância nos próximos cinco anos.

“O que a companhia busca é ter uma plataforma flexível. Jamais perderemos a essência, que é a alocação e a eficiência na rentabilização dos ativos, mas, de fato, é importante dizer que os serviços tendem a ser cada vez mais relevantes para a companhia nos próximos cinco anos”, concluiu.